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Grunderwerbsteuerreform: Hürden für Share Deals wurden erhöht

Während Normalbürger beim Kauf von Grundstücken, Wohnungen und Häusern unweigerlich einem Grunderwerbsteuerzugriff von bis zu 6,5 % des Kaufpreises ausgesetzt sind, haben Investoren bei millionenschweren Immobilientransaktionen in der Vergangenheit erhebliche Steuerschlupflöcher ausgenutzt. Mittels sogenannter Share Deals wurde die Steuer immer wieder umgangen. Bei Share Deals werden nicht die Immobilien selbst verkauft, sondern Anteile an den grundbesitzenden Unternehmen.

Bundestag und Bundesrat haben daher ein Gesetz beschlossen, das die Hürden für Share Deals bei der Grunderwerbsteuer ab dem 01.07.2021 deutlich erhöht. Die zentralen Bestandteile des nun geänderten Grunderwerbsteuergesetzes im Überblick:

• Neuer Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften: Nach bislang gültiger Rechtslage wurden Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personengesellschaften in Höhe von mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen (innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren) steuerlich erfasst. Dabei musste kein Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle überschreiten. Diese Vorschrift wurde jetzt auf Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ausgedehnt und die Quote auf 90 % herabgesetzt. Die Maßnahme soll Share Deals dadurch erschweren, dass ein Altgesellschafter nun in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben muss. Ein kompletter Erwerb durch einen Investor und seinen "mitgebrachten" Co-Investor ist somit nicht mehr möglich. Durch eine sogenannte Börsenklausel bleiben Anteilsübergänge an Kapitalgesellschaften steuerlich unberücksichtigt, die über eine Börse erfolgen.

• Fristen von fünf auf zehn Jahre verlängert: Die bislang gültigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes wurden auf zehn Jahre verlängert. Bisher waren bestimmte Share Deals so ausgestaltet, dass zunächst nur 94,9 % der Anteile am Vermögen der Personengesellschaft auf einen neuen Gesellschafter übergingen und erst nach Ablauf von fünf Jahren die restlichen 5,1 % auf ihn übertragen wurden. Nach der Fristverlängerung dürfen die restlichen Anteile erst nach Ablauf von zehn Jahren auf diesen neuen Gesellschafter übertragen werden, sonst muss die Gesellschaft Grunderwerbsteuer zahlen.